土地オーナーに正しい知識と情報を
  戸建賃貸をサポートする資格制度
  「貸家経営アドバイザー」
  「貸家経営診断士」

　相続対策などで賃貸住宅経営への関心は高まるばかりですが、今後の賃貸住宅経営は決して楽観できるものではありません。ハウスメーカーの言うがままに賃貸住宅経営をして、結果的に大きな負債を背負うことになったという土地オーナーも少なくありません。こうした中で、土地オーナーに正しい知識と情報を与えるとともに、これからの時代に真に必要な賃貸住宅供給＝戸建賃貸の普及に取り組む黒木貞彦税理士に、洋館家本店・福田 功代表がインタビューしました。

戸建賃貸の優位性を客観診断する資格

福田　黒木先生が創設した「貸家経営アドバイザー」や「貸家経営診断士」は、どのような資格なのでしょうか。

黒木　「貸家経営アドバイザー」は土地オーナーが賃貸経営で正しい判断ができるよう支援します。「貸家経営診断士」は戸建の賃貸住宅、我々は「戸建貸家」と呼びますが、これを建築することの優位性を客観的に診断する専門家です。これを資格制度とし、2014 年から本格的にスタートしました。

福田　アドバイザーの具体的な仕事は？

黒木　貸家経営アドバイザーは「賃貸経営診断」業務を受託し、オーナーの賃貸物件の現状を調査分析し、空き家などがあれば、オーナーから「リフォレント企画」を受託します。「リフォレント」とはReform（改築）とRent（賃貸）をつなぎ合わせた、私の新造語で「リフォームをして賃貸に出す」といった意味です。貸家経営診断士は貸家経営アドバイザーの上級資格で、より高度な知識を習得することで、賃貸経営診断のほか、財産管理や新たな賃貸住宅建築企画の業務も行います。

オーナーを投資被害から救済する

福田　税理士である先生が、このような資格制度を思い立ったのはなぜですか。

黒木　会計事務所の運営を40 数年やってきた私は、これまで資産の活用や相続対策などでアパートや賃貸マンション経営をする方も多数みてきました。大半はハウスメーカーに言われるがままに建物を建てる。そして入居者が入らずに投資の回収、ローンの支払いに苦労する、という状態です。オーナーを投資被害から救済することが、資格制度を始めた大きな理由です。

福田　確かに、市場や入居者のニーズを無視して建てさせるメーカーもありますね。しかも、そういう物件にローンを組ませて金を貸す金融機関もいかがなものかと思いますね。

黒木　銀行は、担保を取って結果的に融資額が回収できれば十分だと考えているのでしょう。結果として、土地オーナーだけの犠牲の下に、空室だらけの異常な賃貸住宅市場が存続しています。

福田　資本主義は競争社会だと言いますが、何をやってもいいという風潮は、なんとかしなければなりませんね。

黒木　企業倫理の問題もさることながら、社会的資源の無駄遣いであることが明白です。

第三者的な専門家が戸建賃貸を評価する

福田　当社が戸建賃貸住宅を提唱するのも、顧客である土地オーナーさんに安定経営をしていただきたいからです。集合賃貸住宅はすでに供給過剰ですから、ニーズがあって数が少ない戸建賃貸を選択すべきだということです。

黒木　その通りです。広さ、音の問題、プライバシーなどなど、戸建のニーズは高い。人口減少社会にあっても、広い住居を借りたい者は一定数存在し続けます。それに貸主のメリットもあります。

福田　貸主さんのメリットは、私たちも常にお伝えしていることです。土地の有効活用や管理が不要ということ、そして分割がしやすいことなどですね。

黒木　そうです。賃貸経営における戸建貸家の優位性は明らかです。私が賃貸住宅の戸建貸家へのシフトを問題提起してから6 ～ 7 年が経過し、すでに機が熟し切っています。洋館家さんのようなメーカーさんも登場してきました。しかしそれでも、土地オーナーが正しい判断をするには、第三者的な専門家も必要です。賃貸住宅経営についてしっかりとした知識を持った「貸家経営アドバイザー」や「貸家経営診断士」が土地オーナーの相談を受ける。そしてさらに専門的な知識や公的資格が必要だと判断したことについては、建築士、弁護士、行政書士、公認会計士、税理士、中小企業診断士、FP 等の適切な専門家に適切に相談するということが必要です。

福田　先生はご子息が税理士と弁護士になっておられるから、専門家のネットワークは万全ですね。

黒木　このような考え方を具現化し、全国各地にオーナー向けの窓口を設置し、ネットワークを作り始めています。ネットワークの軸になるのは、各窓口でオーナーの相談に乗る「貸家経営アドバイザー」と「貸家経営診断士」です。 資格者を増やし、ネットワークを広げることで、新しい取り組みを進めたいと考えています。

福田　黒木先生のお考えは私と同じですね。土地オーナー様が賃貸住宅経営を考える時、そこに客観的にアドバイスしてくれる存在は必要です。そして、そういう中立的な方がいてくれればこそ、当社の取り組みの正しさも世の中に理解していただけると思います。先生の取り組みについては、今後も我々のグループ、仲間達に情報発信していきます。

黒木 貞彦 氏
税理士。広島大学卒。1969 年税理士登録、翌年に税理 士法人黒木会計を広島市内に設立。2014 年、一般社団 法人貸家経営塾を設立。『小さな会社のＭ＆Ａ』（実業之日本社）、『高収益を実現する「新貸家」経営成功の秘訣』（ダイヤモンド社）など著書多数。1942 年生まれ。