Owner Interview 07 

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無理をしない堅実な投資
として、戸建賃貸経営を
選択した

東京都世田谷区
小泉 充洋 氏

東京都世田谷区喜多見の駅前にビルを所有する小泉氏。高級住宅街として知られる成城に隣接し、住宅地としてのイメージが高く、当然、固定資産税も相続税評価も高いエリアです。賃貸経営を事業として行う小泉氏は、同地での新たな投資を避け、栃木県小山市での戸建賃貸経営を選択しました。



 父親の代の相続で賃貸ビルを建設

ーー喜多見のご自宅は賃貸ビルですね。いつから賃貸経営をされているのですか?

小泉 自宅ビルは父が自身の相続対策で建てたものです。平成5年に完成しました。相続対策で宅地をビルにしたのは、このあたりでは早い方でしたから、ご近所からは後で「先見の明があった」と言われました。大手ハウスメーカーが建設し、竣工後は4階が私と両親それぞれの自宅、3階と2階にはそのハウスメーカーの営業所、1階にコンビニエンスストアが入居しました。その後、ハウスメーカーが退去した後は整形外科のクリニックが入り、コンビニの退去に合わせてその整形外科クリニック系列の内科クリニックが入りました。
喜多見のご自宅は賃貸ビル  以来「小泉ビル」が「小泉メディカルビル」と呼ばれるようになっています。テナントに恵まれましたから、賃貸経営という点では特別な苦労は感じずにすみました。
 私は大学の機械科を卒業し、建設機械を扱う会社に入社しました。そこに15年勤めた後、銀行系の不動産管理会社に勤めました。いずれ不動産管理の仕事をするつもりでしたから、その関係の会社に移ったわけです。そこで10年働いて、そして不動産管理業に専従することになりました。「小泉不動産管理サービス」という法人にしたのもこのときからです。

喜多見のご自宅は賃貸ビル

 無理をせず安全な投資

ーー小山で戸建賃貸経営を始めることとなったきっかけは?

小泉 法人化し不動産管理事業者となったわけですが、自宅ビルと小山市に所有していた土地に建てたアパートなど自社物件の管理ばかりで、特段、戦略的に何かをすることはありませんでした。ビル建設の借り入れも終わりましたが、建物自体は全く問題なく、部分改修だけで十分です。ただ毎年の税金が大変で、さらに相続のことを考えると何か対策をしておかねばならないということになりました。借金もしておかねばならないということですね。
 賃貸物件を新たに購入しようかとも考えましたが、都内では無理ですね。投資額が大きく、回収の見込みも難しい。今さらリスクのある投資はしたくありません。何かいい方法はないかといろいろ相談していたら、長年、小山のアパートでお世話になっている不動産会社のハウスメイトさんから、戸建賃貸の提案を受けました。アパート経営もこれから厳しくなってきますが、良質な戸建賃貸ならまだまだ需要がある、と。土地は私の姉が所有しているものを譲り受けることにして、投資額を抑えれば十分やれると判断して取り組むことにしました。無理をせず安全な投資をするという当初の方針通りです。
 建物は洋館家さんの商品を選びましたが、外観デザインは全部変えてもらいました。

小山市に建設した5棟の戸建賃貸住宅 都心への通勤圏内である小山市に建設した5棟の戸建賃貸住宅。
ファミリー層のために十分な駐車スペースを確保している。

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  世田谷と小山で賃貸経営 topics

小泉 私の家はもともと栃木県の小山市の出です。分家で、しかも跡取りでなかった祖父は、戦前にここ喜多見で土地を借り、家を建てました。当時の喜多見は東京の郊外と言っても完全な農村でした。戦後になって、地主から土地を買い取ってくれと頼まれたそうです。金額は、当時の父の給料の3カ月分だったそうです。そのお金をあちこちから工面するのにとても苦労したと母は話していました。
 私は昭和24年にここで生まれますが、そのときはすでに自分の土地でした。今は開発された駅前ですが、以前は駅からは通りを一つ入ったところにあった庭の広い家です。私が小学生の頃はまだまだ田舎でした。隣の成城はお屋敷が多くあり、そこの子供達と同じ小学校に通いました。成城の子の家の庭も広いですが、向こうは芝生の庭で、違いを感じましたね。
 喜多見と小山の土地柄は大きく違いますが、どちらも賃貸の需要はあるでしょう。しかし、我々のような個人経営の投資は、もう都内では難しいと私は判断しています。

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  建物以外の工事も考慮が必要

ーー実際に洋館家の商品を建ててみていかがでしたか。

小泉 良くできていると思います。相続対策で借金をするからといって、無駄にお金を使うことはありません。しっかり回収できる範囲の投資でなければという考えと、賃貸としての内容の良さの両方がうまくいっています。
 5棟建てて、それぞれ意匠を変えてもらいました。信頼している不動産会社にお任せしたので不満はありませんし、今後の入居も心配していません。強いてあげれば、意匠変更や外構などで多少想定外の費用が生じたのが、反省というか、勉強になったことですね。

  相続対策は大変

ーー税金問題や相続対策は万全ですね。

小泉 充洋 氏 小泉 税金については、どうなんでしょう。ビルのエレベーターを修繕したときに随分お金がかかったのですが、税金が安くなった。「なんだ、お金を使って物件に投資すれば税金がかからないんだ」と実感したわけです。それからいろいろ勉強しています。
 相続についても、とにかく、やるべきことはやろうと考えています。信託銀行に相談したら相談に関する公正証書を書かされて、それに100万円も払うことになったりと、とにかく大変ですね。自分ではまだ若いつもりで、テニスをしたりして健康管理していますが、銀行にとってはそういうことは関係ないですからね(笑)。

小山市に建設した5棟の戸建賃貸住宅

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